نحوه محاسبه کمیسیون املاک
نحوه محاسبه کمیسیون املاک
نحوه محاسبه کمیسیون املاک | محاسبه کمیسیون مشاوران املاک مثل دستمزد همه شغل ها در تمام معامله های ملکی صورت می گیرد. اما نکته ای که هست، با توجه به بازار املاک ، این مبلغ بر اساس تصویب اتحادیه صنف برای هر معامله در قاکتورهای مختلف متفاوت می باشد. مشاوران املاک موظفند ، تا بر اساس نرخی که هر سال از سمت اتحادیه مشاوران املاک شهرشان ابلاغ می شود ، از طرفین معامله دستمزد بگیرند.
اما مشکلی که اغلب وجود دارد ، این است که بعضی از مشاوران املاک حق کمیسیون خودشان را بر اساس نرخ رسمی اعلام نمی کنند. و در مورد نحوه محاسبه آن (حساب و کتاب) توضیحی به ارباب رجوع نمی دهند. در این مقاله قصد داریم تا فرمول محاسبه حق کمیسیون در خرید ، فروش و رهن و اجاره املاک ، آیا درصورت فسخ قراردادحق کمیسیون بپردازیم را توضیح دهیم. تا کاملاٌ از نحوه محاسبه کمیسیون املاک مطلع شوید. و همچنین نحوه پیگیری شکایت از مشاوران املاک می پردازیم. با ابزار نیوز همراه باشید.
–
کمیسیون مشاور املاک چیست ؟
کلمه کمیسیون از واژه لاتین commission گرفته شده است که به معنای حق الزحمه و با همان حق العمل میباشد. یعنی فردی در قبال انجام یک کار ، عموما معامله و یا یک مأموریت ، مبلغی را از یک طرف یا دو طرف قرارداد دریافت میکند.بحث معاملات املاک از جمله همان کار ها به حساب می آید. در همه انواع معاملات ملکی ، خرید خانه ، اجاره آپارتمان و … مشاور املاک در کنار دو طرف معامله حضور دارد. در واقع رسمیت معامله و قرارداد ملک وابسته به این است که در بنگاه معاملات ملک با مجوز اتحادیه و در حضور مشاور املاک منعقد شده باشد. مشاور املاک در برابر ارائه این خدمات پس از عقد قرارداد مبلغی را از دو طرف معامله به عنوان حق کمیسیون دریافت میکند.
برای جلوگیری از کلاهبرداری و بی نظمی وزارت صنعت ، معدن و تجارت در سال 1397 نرخ کمیسیون املاک را به صورت قانونی تصویب کرد. بر اساس این قانون مشخص شد به ازای هر نوع معامله ، مشاور املاک اجازه دریافت چه مبلغی و چه مقدار کمیسیون از طرفین را دارد. ایرادات و مشکلاتی که در این قانون وجد داشت در سال 1392 تغییر یافت. از سال 1392 تا به الان نرخ کمیسیون مشاورین املاک با توجه به ارزش معامله تعیین میشود. در ادامه این مطلب به چگونگی محاسبه حق کمیسیون خواهیم پرداخت. شرایط طلاق توافقی و نکات مهم آن
–
حق کمیسیون املاک و انواع آن
همانطور که پیش تر اشاره کردیم ، حق کمیسیون املاک در معاملات مختلف قابل دریافت است و با توجه به مبلغ معامله تعیین میشود. حق کمیسیون مشاورین املاک ممکن است بر اساس شهر مربوطه و ارزش ملک متفاوت باشد. به عبارتی حق کمیسیون دریافتی حقوق و درآمد مشاورین املاک از بنگاه ملکی میباشد. بالطبع هر چه تعداد معاملات و یا ارزش ملک بیشتر باشد در آمد آنها بالاتر خواهد بود. این مبلغ و نحوه محاسبه آن ، در معاملات ملکی مختلف از جمله خرید و فروش و یا رهن و اجاره که بیشترین معاملات ملکی را شامل می شوند متفاوت بوده و موارد زیر را شامل می شود :
- حق کمیسیون املاک در خرید و فروش
- حق کمیسیون املاک در رهن کامل
- حق کمیسیون املاک در رهن و اجاره
- حق کمیسیون املاک در مشارکت در ساخت
- حق کمیسیون املاک در معاوضه ملک
- حق کمیسیون املاک در صورت فسخ قرارداد
–
فرمول محاسبه کمیسیون املاک
نحوه محاسبه کمیسیون املاک به ارزش ملک و نوع معامله(فروش ، اجاره ، رهن) متفاوت می باشد. همچنین فاکتور این فرمول در شهرهای مختلف با هم متفاوت است. نهاد تصمیم گیرنده در تعیین نرخ (قیمت) اتحادیه مشاوران املاک همان شهر می باشند. در ادامه به فرمول محاسبه کمیسیون املاک برای حالت های مختلف برای املاک یکی از شهر ها طبق فرمول های تعیین شده یرای سال 1402 هجری شمسی بررسی می کنیم. در اینجا به بررسی چند نوع معاملات ملکی می پردازیم.
- محاسبه کمیسیون خرید و فروش ملک
- محاسبه کمیسیون رهن کامل ملک
- محاسبه کمیسیون رهن و اجاره ملک
- محاسبه کمیسیون مشاور درمشارکت در ساخت
- محاسبه کمیسیون مشاور در تمدید قرارداد
- محاسبه کمیسیون برای معاوضه ملک
–
فرمول محاسبه کمیسیون املاک برای خرید و فروش ملک
نحوه محاسبه کمیسیون املاک برای خرید و فروش املاک در شهر اصفهان در سال 1402 به این صورت اعلام شد. که این فرمول مستقل از کاربری املاک برای همه ملک ها بر هر نوع کاربری شامل مسکونی، اداری و تجاری استفاده می شود. کمیسیون املاک برای خرید و فروش ملک در شهر اصفهان (5/.) نیم درصد ارزش ملک مورد معامله می باشد، که به طور مساوی از طرفین (خریدار و فروشنده) و از هر یک (25/.) بیست و پنج صدم درصد دریافت می شود. علاوه بر مبالغ ذکر شده، 9 در صد مالیات بر ارزش افزوده محاسبه می شود و از طرفین دریافت می شود. برای مثال ، ملکی که 2 میلیارد تومان قیمت گذاری شده است ، کمیسیون این ملک چقدر می شود؟
ابتدا 25/. مبلغ 2 میلیارد نومان را محاسبه می کنیم که برابر است با 5000000 نومان. در ادامه 9 درصد همین مبلغ را محاسبه می کنیم که برابر 180000000 تومان و سپس این دو مبلغ با هم جمع می شوند.
5000000+18000000=185000000تومان
این مبلغی است که هر یک از طرفین باید به عنوان کمیسیون به مشاور املاک پرداخت کنند. بهترین سایت های خرید و فروش ملک
–
فرمول محاسبه کمیسیون املاک برای رهن کامل ملک
نحوه محاسبه کمیسیون املاک برای رهن کامل (5/.) نیم درصد مبلغ رهن از هریک از طرفین دریافت می شود. در این معامله علاوه بر مبلغ محاسبه شده ، 9 درصد مالیات بر ارزش افزوده به این مبلغ اضافه می شود. برای مثال، ملکی که مبلغ 500 میلیون تومان رهن کامل شده است. کمیسیون این ملک چقدر می باشد ؟ ابتدا 5/. در 500 میلیون تومان را محاسبه می کنیم. که برابر است با 2500000 تومان، سپس 9 در صد همین مبلغ را محاسبه می کنیم که 47500000 تومان. با جمع این دو عدد مبلغ 47500000تومان به عنوان حق کمیسیون از هر یک از طرفین (مالک و مستاجر) به مشاور باید پرداخت شود.
–
فرمول محاسبه کمیسیون املاک برای رهن و اجاره ملک
در صورتی که در اجاره نامه علاوه بر رهن ، مبلغی را به عنوان اجاره نیز تعیین کرده باشند باید به چه صورت اقدام نماییم. ابتدا باید مبلغ رهن را به اجاره تبدیل کنیم ، سپس عدد آن را با مبلغ اجاره تعیین شده جمع کنیم. که 25 درصد عدد بدست آمده حق کمیسیون مشاور املاک می باشد. که باید به آن 9 در صد ارزش افزوده را نیز به این مبلغ اضافه نمود. مثلا اگر در قرارداد مبلغ 20 میلیون رهن و 1 میلیون اجاره بها تعیین شده باشد ، حق کمیسیون املاک به شکل زیر محاسبه می شود.
| تبدیل رهن به اجاره | تومان ۶۰۰,۰۰۰ = ۳۰,۰۰۰ * ۲۰ |
| جمع رهن تبدیل شده با اجاره بها | تومان ۱,۶۰۰,۰۰۰ = ۶۰۰,۰۰۰ + ۱,۰۰۰,۰۰۰ |
| عدد به دست آمده ضربدر ۲۵ درصد | تومان ۴۰۰,۰۰۰ = ۰.۲۵ * ۱,۶۰۰,۰۰۰ |
| حق کمیسیون ضربدر ۹ درصد مالیات | تومان ۳۶,۰۰۰ = ۰.۰۹ * ۴۰۰,۰۰۰ |
| جمع حق کمیسیون با مالیات | تومان ۴۳۶,۰۰۰ = ۳۶,۰۰۰ + ۴۰۰,۰۰۰ |
| سهم پرداختی هر یک از طرفین قرارداد به بنگاه املاک | تومان ۴۳۶,۰۰۰ |
–
نحوه محاسبه کمیسیون املاک در مشارکت ساخت
برای محاسبه کمیسیون املاک برای مشارکت در ساخت برای هریک از طرفین 2/. درصد در نظر می گیریم. علاوه بر آن 9 درصد مالیات بر ارزش افزوده نیز به مبلغ فوق اضافه می شود.برای مثال قرارداد مشارکت در ساختن ملکی به ارزش 10 میلیارد که در دفتر مشاور املاک منعقد می شود ،حق کمیسیون مشاور املاک چقدر می شود؟ با محاسبه 2 درصد مبلغ 10 میلیارد تومان به رقم 20 میلیون تومان می رسیم. با اضافه کردن مبلغ 9 درصد مالیات بر ارزش افزوده به رقم 90000000 می رسیم. این مبلغی است که باید از سمت طرفین معامله به مشارکت املاک پرداخت می شود.
–
نحوه محاسبه کمیسیون املاک برای تمدید قرارداد
فرمول محاسبه کمیسیون املاک برای تمدید اجاره به صورت 1/. مبلغ کمیسیون اجاره تعیین می شود. مبلغ 9 درصد مالیات بر ارزش افزوده نیز به آن اضافه می شود. برای مثال قرارداد ملکی که به 4 میلیون تومان اجاره شده باشد. تمدید کمیسیون املاک چقدر می شود ؟ اجاره این قرارداد 400000 تومان به مبلغ سال قبل اضافه می شود به علاوه 9 ارزش افزوده نیز به آن اضافه می شود. که باید از سوی هر کدام از طرفین به مشاور املاک پرداخت شود.
–
نحوه محاسبه کمیسیون املاک برای معاوضه املاک
محاسبه کمیسیون املاک برای معاوضه ملک در سال 1402 فرمول مشخضی تعیین نشد ، یعنی از سوی اتحادیه مبلغ و رقمی مشخص ابلاغ نشد، این معامله توسط طرفین معامله به صورت توافقی صورت می گیرد. همچنین در معاملات متمم قرارداد هم نیز رایگان می باشد. نیازی به پرداخت هیچ گونه وجه ای نمی باشد در صورت دریافت وجه تخلف و جرم محسوب می شود. البته اگر از سمت مشاور املاک باشد مشمول جریمه می شود.
–
حق کمیسیون املاک در شهرهای مختلف
به طور کلی در اکثر شهر های ایران مبلغ کمیسیون املاک به روش های بالا محاسبه میشوند. اما از آنج که قانونی مبتنی بر یکسان سازی حق الزحمه معامله در تمامی شهر های کشور اجرایی نشده است ، تعرفه حق کمیسیون املاک در هر شهر ممکن است متفاوت باشد. تعرفه کمیسیون املاک در هر شهر بر اساس مصوبه صادره از سوی اتحادیه املاک همان شهر حساب میگردد.
–
حق کمیسیون املاک برای فسخ قرارداد
آیا در صورتی که قرارداد یا معامله فسخ شد باید حق کمیسیون به مشاور املاک بپردازیم یا خیر؟ در صورتی که هر کدام از طرفین یا دو طرف ، از معامله انجام شده ناراضی باشند و تمایلی به ادامه همکاری در قرار داد نداشته باشند. می توانند قرارداد را فسخ کنند. اما نکته ای که است، حق کمیسیون دریافت شده از مشاور املاک پس گرفته نمی شود. و طرفین معامله نباید مبلغ پرداختی را استرداد کنند. حال اگر در سامانه املاک و اسکان کشور ، به ثبت رسیده باشد مشمول پرداخت مالیات حق مسکن یا حق معامله نیز می شود. در غیر این صورت شامل مالیات بر ارزش افزوده نمی شود. یا به عبارت دیگر هر گونه تغییر در اصل قرارداد بعد از انجام قرارداد ، نمی تواند دلیلی برای استرداد حق کمیسیون مشاور املاک باشد. اما معمولا کسی که معامله را فسخ می کند بایدحق کمیسیون را باید بپردازد.
–
تخلف در حق کمیسیون مشاوران املاک
اتحادیه مشاوران املاک و بنگاه های معاملات ملکی در کشور ، براساس قانون گذاری، موظف به نظارت بر نجوه محاسبه حق کمیسیون دفاتر مشاور املاک است ، آنها موظف به نصب قیمت ها در دفاتر خود می باشند. تا مشتریان با آگاهی کامل اقدام به پرداخت حق الزحمه مشاوران املاک داشته باشند. اما از آنجایی که روز به روز تعداد دفاتر مشاور املاک زیاد شده است، متاسفانه نظارت درستی بر این امر از طرف اتحادیه صنف انجام نمی گیرد، و این موضوع باعث بروز تخلف در نحوه محاسبه حق کمیسیون مشاوران املاک می شود.
دفاتر املاکی که بدون مجوز صادر شده از سمت اتحادیه صنف اقدام به انجام هر گونه معاملات می کنند، به جزای نقدی و حبس محکوم می شوند. طرفین معامله هم باید پیش از هر گونه معامله ، از داشتن مجوزهای لازم مشاور املاک اطمینان داشته باشند. همچنین گرفتن مبالغی اضافی از طرف بنگاه به عنوان شیرینی یا پورسانت کارمندان نیز جزو تخلفات به حساب می آید و هیچ فردی اعم از خریدار یا فروشنده موظف به پرداخت هزینه ی اضافی مازاد بر حق الزحمه مشاور املاک که بر حسب معامله و ارزش ملک تعیین شده نمی باشند.
علاوه بر این ، اگر معامله ای با رضایت دو طرف و به هر دلیل قانونی دیگر فسخ شود ، در صورتی که خود مشاور املاک عامل فسخ نباشد می تواند اجرتی را دریافت کند. نکته دیگر این که تمام معاملات باید در دفاتر ثبت شوند ، در صورتی که ثبت نکنند این امر تخلف و سرپیچی از قانون می باشد و شامل جریمه می شود.
–
محاسبه مالیات برای حق کمیسیون
- بر اساس قانون تصویب‌شده در اتحادیه صنف مشاورین املاک ، ۸ درصد از مالیات به حق کمیسیون بنگاه تعلق می‌گیرد که طرفین معامله ملزم به پرداخت آن هستند.
- در صورتی که طی یک معامله حق کمیسیون بنگاه معاملاتی ، مبلغی بیشتر از ارزش واقعی آن برآورد شود ، طرفین معامله می‌توانند از طریق مراجع قانونی این مورد را پیگیری کنند.
- اتحادیه مشاورین املاک در تهران به عنوان ناظری عادل بر کار مشاورین املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی نظارت میکند ، ارجاع شکایات به اتحادیه منجر به پیگیری این امر از طرف این واحد خواهد شد.
- طرفین معامله باید از بنگاه معاملاتی بابت حق‌الزحمه املاک رسید دریافت کنند ، همچنین مشاورین املاک باید مبلغ دریافت شده بابت حق کمیسیون بنگاه را در اجاره‌نامه عنوان کنند.
–
روش های پیگیری تخلفات در محاسبه کمیسیون
ما در ادامه به نحوه پیگیری تخلفات حق کمیسیون مشاوران املاک می پردازیم
- چه زمانی به اتحادیه اصناف مراجعه کنیم ؟
- چه موقع به مراجعه قضایی مثل شورای حل اختلاف ، دادسرا و دادگاه برویم ؟
- چه زمانی با یک وکیل موضوع را درمیان بگذاریم ؟
–
چه زمانی به اتحادیه اصناف برویم ؟
در خرید و فروش یک ملک ممکن است با مشکلاتی زیادی روبرو شویم. که مقصر آن ها مشاوران املاک باشند، که یا به صورت عمدی یا سهل انگاری این معضلات را ایجاد می کنند. پس اول باید دسته بندی اراین مشکلات داشته باشیم تا بدانیم که برای هر یک از انها به کجا مراجعه کنیم. مثلا اگر در زمینه نگرفتن کد رهگیری توسط بنگاه ، گرفتن حق کمیسیون بیش از نرخ مصوب یا بررسی نکردن مالکیت و هویت خریدار و فروشنده دچار مشکل شدید برای پیگیری مواردی که ذکر کردیم به اتحادیه مشاوران املاک مراجعه باید کنیم. در حقیقت مرجع رسیدگی به این نوع مشکلات مذکور، مسئولین اتحادیه می باشند.
–
چه زمانی برای تخلف مشاوران املاک به مراکز قضایی مراجعه کنیم ؟
سوالی در اینجا برای ما به جود می آید این است که چه زمانی به شورای حل اختلاف ، دادسرا و دادگاه مراجعه کنیم ؟ اگر مشاور املاک به دلیل سهل انگاری ، خسارتی به ما وارد کند، که موجب مسئولیت مدنی و حقوقی شود، می توانیم به شورای حل اختلاف مراجعه و موضوع را پیگیری کنیم. اما اگر بحث یک عمل مجرمانه مثل جعل سند توسط مشاور املاک باشد باید به دادسرا مراجعه کنیم. بعد از آن تکمیل پرونده و انجام شکایت ، پرونده به دادگاه های کیفری می دهند.
راه دیگر برای پیگیری مشکلات
اگر مشاور املاک مجوز نداشت یا مجوزش باطل بود یا بخاطر گران فروشی خدمات که همان دریافت اضافه حق کمیسیون می باشد، علاوه بر اتحادیه مشاوران املاک می توانیم شکایت خود مان را نزد سازمان تعزیرات حکومتی ببریم. این سازمان هم می تواند به صاحبان بنگاه معاملاتی اخطار بدهد و درب بنگاه مشاوران املاک را پلمپ یا حتی پروانه کسب آنها را باطل کند. حال با دانستن موارد فوق در صورت بروز هر گونه مشکلی از سمت مشاور املاک می دانیم چطور موضوع را تا زمان رسیدن به حق و حقوق مان پیگیری کنیم.
–
نحوه تنظیم شکایت از املاک
تخلفاتی که از صنف مشاورین املاک رخ میدهد ، ممکن است در حیطه شغلی آنها یا جدای از بحث امور معاملات ملکی باشد. درواقع تخلفات یا بنگاه معاملات می تواند شامل موضوعاتی مانند خرید و فروش یا اجاره ملک و همچنین تنظیم مبایعه نامه ملک باشد یا اینکه زمینه کیفری مثل کلاهبرداری یا خیانت در امانت باشد. در صورتی که می خواهید از مشاور املاک شکایت کنید، باید بتوانیم شکایت مان را بر طبق اصول و ضوابط مقرر انجام دهیم. اگر شکایت ما در این زمینه، جنبه جقوقی داشته باشد، ثبت شکایت از طریق دادخواست و در صورت کیفری بودن موضوع از طریق شکایت باید پیگیری شود. در هر صورت بهتر است که برای تنظیم شکایت خودمان از مشاورین املاک از یک وکیل دادگستری دارای مجوز استفاده کنیم. برای این منظور با مراجعه به سایت می توانید از خدمات 24 ساعته ما بهره مند شوید.
–
وظایف بنگاه املاک
مشاور و بنگاه املاک درباره تنظیم قرارداد ، تهعد و وظایفی را عهده دار هستند که رعایت نکردن این وظایف از جانب بنگاه و یا مشاور املاک تخلف محسوب میشود. پیش از اقدام به عقد قرارداد بهتر است وظایف قانونی بنگاه املاک را بدانید تا در صورت تخلف بتوانید پیگیری کرده و از خسارات جبران ناپذیر به خصوص در شرایط فعلی کشور جلوگیر کنید. برخی از تعهدات و وظایف بنگاه املاک به شرح زیر میباشد :
- بررسی مدارک و احراز هویت ، مالکیت و سمت متعاملین در هنگام تنظیم قرارداد
- تایید امضای طرفین معامله املاک
- درج میزان حق الزحمه در قول نامه املاک
- ثبت رسمی معامله و دریافت کد رهگیری
- ارائه صورتحساب خدمات و تحویل رسید به طرفین معامله
- مشاور بايد پروانه كسب و تعرفه حق الزحمه خدمات خود كه در اجراي ماده ۵۱ قانون نظام صنفي توسط اتحاديه ابلاغ مي شود را در محل كار خود به طوري كه قابل ديد باشد الصاق نمايد.
- مشاور موظف است قراردادها را در اوراق مخصوصي كه توسط سازمان ثبت اسناد و املاك كشور تدوين و تاييد گرديده، تنظيم نمايد.
- مشاور بايد مفاد قراردادهاي تنظيمي را در دفتر ثبت قراردادها كه به صورت پلمپ و برگ شماري شده و توسط اتحاديه صنف مزبور در اختيار وي قرار مي گيرد ثبت و هم زمان با عقد قرارداد به امضاي كليه اشخاصي كه قرارداد را امضاء نموده اند برساند.
- مشاور بايد طرفين قرارداد را از مفاد آن به طور كامل مطلع سازد.
- مشاور نبايد قراردادي كه مخالف قوانين و نظامات دولتي باشد تنظيم و ثبت نمايد.
–
نحوه پیشگیری از تخلف در پرداخت حق کمیسیون املاک
انعقاد قرارداد جعاله
یکی از مواردی که میتواند تا حد زیادی جلوی فرار از پرداخت حق کمیسیون از ناحیه مالک و خریدار را بگیرد ، انعثاد قرارداد جعاله به عنوان ضمانت اجرای حقوقی میباشد.
در قرار داد جعاله امضا کننده قرارداد چه خریدار چه مالک تعهد مینماید تا حق کمیسیونی که مورد توافق بوده است ، پرداخت نماید.
استفاده از تخصص ها و مهارت های فردی
مشاورین املاک میبایست ضمن بهره گیری از مهارت های خود اعم از شخصیت شناسی ، توانایی خود در کارشناسی دقیق ملک و تسلط بر قواعد حقوقی مربوطه تا حدود عرفی و با در نظر گرفتن نیاز های خریدار مشاوره ای تخصصی و علمی به مشتری داشته و اعتماد او را به صورت کامل جلب نماید. به طوری که مشتری حس کند بدون مشورت با شما حتما با مشکلی در جهت انعقاد قرارداد ملک مواجه خواهد شد.
–
دفاتر ثبت حق کمیسیون مشاورین املاک
هر بنگاه معاملات ملکی موظف است تا معاملات انجام شده را در املاک را در دفتر مالی خود به ثبت برساند. در این دفتر اطلاعاتی چون نام طرفین معامله ، موضوع معامله ، شرایط معامله و امضای ظرفین ثبت شود. یکی دیگر از موارد مهم که باید در این دفتر نیز ثبت شود ، حق کمیسیون بنگاه است. توجه داشته باشید که امضای طرفین برای مبلغ کمیسیون الزامی است. یکی از مواردی که توسط بازرس اتحادیه صنف معاملات ملکی بازرسی می شود، دفتر ثبت معاملات است. ثبت نکردن معاملات در این دفتر جزو تخلفات و سرپیچی از قوانین محسوب میشود.
–
در پایان
حق کمیسیون درآمد اصلی مشاوران املاک محسوب می شود ، که معمولا بر اساس نرخی که از سمت اتحادیه مشاوران املاک در هر شهر وجود دارد ، پرداحت می شود. در تمام معاملات،محاسبه کمیسیون مشاوران املاک باید بر اساس فرمول آن توسط فروشنده و خریدار، پرداخت شود و رعایت نکردن این امر در بنگاه های مشاور املاک تخلف به حساب آید. که اگر قصد شکایت یا تنظیم شکایت را داشتید موی توانید با مراجعه به سایت ما از خدمات ما استفاده کنید.
–
